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[摘要]对于购房者面临的巨额损失问题,闻天公司方面认为,赔偿与合同效力是两个完全不同的问题,购房者可就赔偿问题另案起诉,闻天公司愿意积极配合,商谈赔偿事宜。

今年2月,“紫杉庄园”开发商以签订合同时没有预售证为由,将两年前内部认购并交付全款的一些购房者起诉,要求确认合同无效。6月8日,西安市长安区法院一审判决购房者之一李女士与开发商所签内部认购合同无效。昨日,西安中院二审开庭。

案件回顾

内部认购商品房一次性交付120万元

2016年4月25日,李女士与西安闻天科技实业集团有限公司(以下简称闻天公司)签订《紫杉庄园内部认购合同》一份,全款认购闻天公司开发建设的位于长安区兴隆街办西沣路以西紫杉庄园项目商品房一套。合同签订当天,李女士即缴纳120.4万元购房款。

根据此前长安区法院一审认定:2016年8月3日,长安区房管局对涉案项目进行检查,发现该项目未办理销售手续,涉嫌无证销售,于同年8月9日作出处理决定,责令闻天公司停止一切销售行为及和房屋销售相关的广告宣传活动;立即进行企业经营整改,并对违规销售的房屋逐一清退;尽快办理相关建审手续。后闻天公司仍未办理商品房预售许可证。今年3月1日,长安区住房保障和房屋管理局因闻天公司在涉案项目未取得《商品房预售许可证》的情况下擅自违规销售之行为,对闻天公司予以行政处罚,即责令停止销售活动,补办许可证,并处罚款72万余元。同年3月5日,闻天公司缴纳罚款。

一审判决

未取得预售证合同无效

今年2月,闻天公司将李女士起诉,请求确认双方签订的《紫杉庄园内部认购合同》无效,理由是双方签订合同时,紫杉庄园项目未取得预售许可证。李女士认为,闻天公司系恶意诉讼,《紫杉庄园内部认购合同》系双方真实意思表示,闻天公司已收取了她全部购房款,必须依法依约履行合同义务。她还提出,闻天公司在收取全部购房款后迟迟不办理《商品房预售许可证》,又以其欠缺预售证为由起诉确认合同无效,其目的显然是因房价上涨而不愿卖房。目前,该房产价格已是两年前签合同时的3倍多。

长安区法院认为,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定,“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”该内部认购合同应当认定为商品房买卖合同,因原告闻天公司在本案起诉前仍未取得商品房预售许可证,故原、被告双方签订的该合同应为无效合同。

6月8日,长安区法院一审判决,原告与被告签订的《紫杉庄园内部认购合同》无效。

购房者上诉

开发商恶意诉讼 合同应认定有效

一审宣判后,李女士提起上诉。昨日,西安中院二审开庭审理了该案。

上诉人李女士请求撤销一审判决,改判确认合同有效。理由包括原审严重违反法定程序、认定事实严重错误、适用法律错误、不符合诚实信用和公平公正原则等。

在认定事实方面,上诉人的代理律师认为,涉案房屋已经具备办理商品房预售许可证的客观条件,闻天公司故意阻挠合同生效条件成就,于办理预售证前夕将其起诉至法院进行恶意诉讼,原判并未对此事实进行认定;涉案房屋已经取得商品房预售许可证,上诉人与被上诉人所签订的合同应认定为有效。

在法律适用上,上诉人认为,未取得预售许可证所签订的房屋买卖合同属于效力待定合同,并非一律无效;涉案合同是附生效条件的效力待定合同,所附生效条件已经成就,应依法驳回被上诉人的原审诉讼请求。

同时,上诉人说,类似本案的情况目前西安并非个例,原判严重不符法律的价值导向,违背公平正义的价值理念,破坏房地产市场正常的经营秩序。

开发商答辩

不存在恶意阻挠合同生效条件的事实

针对上诉人的上诉请求,闻天公司代理律师认为,不存在开发商恶意阻挠合同生效条件的事实,没有预售证的房屋预售合同不属于附条件的合同,根据法律规定就是无效合同。该合同早在2016年就被长安区房管局认定为违法无效合同,要求清退。闻天公司由于资金链断裂,导致客观上不能取得预售证。

闻天公司认为,涉案房屋取得预售证是在今年6月8日,而且原审辩论程序已终结。根据商品房买卖司法解释,只有在起诉前取得预售证的买卖合同,才能例外地被认定为有效。因此,涉案房屋现已取得预售证的事实,对该案预售合同的效力判定没有溯及力。

此外,开发商不认可上诉人所提效力待定合同、附生效条件已经成就等说法,也不认可上诉人提出的违反诚信、公平公正原则以及破坏市场正常经营秩序的说法,认为合同签订时都知道预售房没有取得预售证,对房屋清退的法律风险是明知的,合同无效的原因是双方的过错。请求驳回上诉,维持原判。

二审庭审

开发商称购房者可另案起诉损失

庭审中,双方都出示了多组新的证据,同时还有证据需补充提供。

法庭认为,该案的焦点在于认购合同的性质即属于预约合同(当事人约定未来订立一定合同的合同)还是本约合同(为通过履行预约而订立的合同),以及合同是否有效。

对于合同性质,双方并无争议,均认为属于本约合同。上诉人认为,预售证办理时间、诉讼时间完全由闻天公司掌握,开发商完全具备办理预售证而不办理,却在取得预售证前恶意诉讼,认购合同应是合法有效的。

开发商称,房管部门在2016年8月要求清退,开发商和销售商签订协议,销售商承诺清退,清退工作很早就开始了。对此,李女士称,截至今年2月被起诉前,她从没有接到过要求退房的通知。

对于购房者面临的巨额损失问题,闻天公司方面认为,赔偿与合同效力是两个完全不同的问题,购房者可就赔偿问题另案起诉,闻天公司愿意积极配合,商谈赔偿事宜。

在最后陈述时,李女士的代理律师坚持上诉主张,同时表示愿意在购房者权益得到公平保护的前提下进行调解。闻天公司代理律师说,理论上此案不适用调解,但愿意协商。

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经过4个多小时的庭审,审判长宣布休庭。

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